长租公寓政策分析
早在2016年，国务院就印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从顶层设计明确提出培育住房租赁市场供应方。2017年“租购并举”不断推进，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也被写入十九大报告，住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展租赁市场的通知》更是成为长租市场高速发展的“引爆点”。
最近，住建部于2018年5月19日发布《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，强调热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。并要求在6月底前，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。
长租公寓市场分析
据统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。
数据来源：中商产业研究院
在政策红利支持和租赁市场潜在的巨大发展空间下，长租公寓市场受到各方青睐，不仅许多专注长租公寓领域的创业公司获得资本的垂青，房地产企业、酒店集团、中介机构、投资机构等也纷纷入场。尽管前景广阔，长租公寓市场仍面临诸多痛点，这也是所有产业发展到深水区都不可避免的碰到的“同质化”难题。
行业普遍“微改造”模式
如果长租公寓1.0阶段是传统二房东模式，那目前行业整体则处于跑马圈地的2.0阶段——社群微改造。现在很多长租公寓品牌方基本上都是从格局、功能及业态进行重新整合适配，让城中村物业经过微改造后，由旧住宅、仓库等变成了年轻人的时尚小屋、城中村的“风景线”。
不得不说的是，大部分长租公寓品牌的运营模式基本雷同，对外推出的产品也并无太大区别；同时还面临投入大、周期长、盈利难等困境，资产价格高导致租金回报率长期较低。据统计，目前长租公寓的行业平均利润水平仅仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。因此，创新商业模式已经成为了大势所趋，而在创新过程中则必须要打破思维定式。
小璞家bot模式
bot（build-operate-transfer）即建设-经营-转让。最早是80年代国际上新兴的一种项目融资和建设模式，主要用于政府基础设施建设领域。在长租公寓领域，小璞家对该模式进行全新延展：可以为资金困难的客户提供全额垫资服务，在整体改造完毕后，由小璞家运营团队进行运营，直至收回垫资，然后整体移交给客户运营；如客户不愿自己运营，可以委托小璞家运营，小璞家收取运营费用。在客户后续运营中，小璞家还可以根据需求为客户提供管家、维保、保洁三大运营服务，专人落地，专项负责，快速解决公寓运营中出现的相关问题。
此外，小璞家还将计划链接超过2亿的青年租户人群，让“住、商、办公、社交、服务”生态化一体联动，真正并推动行业的长期健康发展，实现长租公寓全产业链各方共赢。
长租公寓发展前景分析
按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2 亿以上的流动人口，70%的流动人口通过租房居住。随着一二线城市出人才引进及城市化发展进程，高素质租住人群增加也迫使长租公寓企业需要通过优质公寓运营服务来提升物业价值。
无论哪个行业，专注，专业才能成就未来，长租公寓市场的发展运营亦是如此。只有真正解决用户需求和痛点的企业才能受到市场的欢迎，才有可能在长租公寓领域占得先机，甚至一跃成为行业独角兽。